Een woning (ver)huren: de rechten en plichten van de (ver)huurder

Het ondertekenen van een huurcontract brengt verantwoordelijkheden met zich mee voor beide partijen. De verhuurder moet de woning in goede staat afleveren en de huurder betaalt maandelijks huur en gebruikt de woning als goede huisvader.

Wat betekent dit nu in praktijk? Is een huurcontract verplicht en wat moet er dan precies in staan? Kan de eigenaar een huurder zomaar op straat zetten? Wie draait op voor de kosten bij schade aan de woning? In de brochure ‘de huurwet’ vind je alle details. Wij vatten voor jou de belangrijkste rechten en plichten voor huurder en verhuurder samen.

Het huurcontract

Vanaf 15 juni 2017 is het verplicht om een schriftelijke overeenkomst op te stellen waarin volgende zaken zijn opgenomen:

  • de identiteit van de partijen
  • de begindatum van de overeenkomst
  • de aanwijzing van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn
  • het bedrag van de huur

In het huurcontract kunnen de huurder en de verhuurder ook andere bepalingen laten opnemen over de duur van het contract, indexatie van het contract, enz.

De huurder heeft het recht op registratie van dit huurcontract. Hierdoor is hij beter beschermd wanneer het gehuurde pand bijvoorbeeld van eigenaar verandert. De verhuurder heeft de plicht om het contract binnen twee maanden te registreren, op vraag van de huurder.

De staat van de huurwoning

Wanneer je een woning of een appartement huurt, dient de verhuurder ervoor te zorgen dat het gehuurde goed beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Dit betekent dat de woning op een normale manier toegankelijk is en er geen vocht-, stabiliteits- of andere structurele problemen zijn. De bepalingen hebben ook betrekking op de verlichting, de verluchting en de uitrusting van de woning. Wanneer de woning niet in orde is, kan dit leiden tot een schadevergoeding, vermindering van de huurprijs of ontbinding van het contract.

Enkel wanneer een renovatiecontract tussen huurder en verhuurder wordt opgesteld, hoeft men niet aan de elementaire vereisten te voldoen. Het contract bepaalt in dit geval welke werken de huurder gaat uitvoeren en wat de huurder hiervoor in de plaats krijgt. Meestal gaat het over een vermindering van het huurgeld.

Schade in een huurwoning

Schade door slijtage bij normaal gebruik moet door de verhuurder worden hersteld. Indien de verhuurder hiervoor geen initiatief neemt, kan dit leiden tot ontbinding van het huurcontract.

Als de huurder de woning beschadigt of verfraaiingswerken aan de woning uitvoert op eigen initiatief, dan draagt hij of zij zelf de kosten. De huurder is ook aansprakelijk voor schade door brand, tenzij in geval van overmacht, schuld door iemand anders of wanneer de slechte staat van de woning de oorzaak is.

Via een gedetailleerde plaatsbeschrijving, die ten laatste de eerste maand van het huurcontract wordt opgemaakt, heeft de verhuurder een bewijs van de staat van de woning bij ondertekening van het contract. Zo ontstaan er na het beëindigen van het contract geen discussies over wie de eventuele schade moet vergoeden.

Beëindigen van het contract

De algemene regel is dat het huurcontract geldt voor 9 jaar. Er zijn verschillende manieren om het contract te beëindigen:

  • In onderling overleg of na een contractuele wanprestatie.
  • Na 9 jaar wanneer de huurder of verhuurder 6 maanden op voorhand de opzegging betekent.
  • Als de verhuurder (of één van zijn bloedverwanten) zelf in het pand wil gaan wonen. De verhuurder moet dit zes maanden van tevoren melden aan de huurder.
  • Als de verhuurder (na 3 of 6 maanden) grote renovatiewerken wil uitvoeren. Ook hier is de opzeggingsperiode 6 maanden.
  • Als de verhuurder een schadevergoeding betaalt aan de huurder. Na 3 jaar bedraagt dit 9 maanden huur en na 6 jaar, 6 maanden huur.
  • Als de huurder het contract opzegt. Na drie jaar huren kan dit zonder kosten, de eerste drie jaren betaal je een vergoeding.

Er bestaan uitzonderingen op de regel dat een huurcontract 9 jaar loopt. Op korte huurcontracten van maximum drie jaar of huurcontracten ‘voor het leven’ gelden andere regels. De huurwet geeft hierover meer duidelijkheid.

Wil je meer weten?

Heb je nog vragen over je rechten of plichten, of wonen in het algemeen en alles wat dit betekent de dag van vandaag? Op de website van Vlaanderen en de huurdersbond vind je heel wat antwoorden op jouw specifieke vragen. Ook onze blog heeft heel wat interessante artikels voor al wie de woonkriebel te pakken heeft.