Verhuren aan een onderneming? Hierop moet je letten.

Je kan een opbrengsteigendom verhuren aan een particulier of een BTW-plichtige. Houd er wel rekening mee dat je bij verhuur voor beroepsdoeleinden zwaarder belast wordt.

Je huurinkomsten worden op fiscaal vlak beschouwd als onroerende inkomsten. Ze zijn dus onderworpen aan de progressieve tarieven van de personenbelasting. Je betaalt er maximaal 50 procent belastingen op, plus de geldende gemeentebelasting. Als je verhuurt aan een BTW-plichtige die het pand zal gebruiken voor beroepsdoeleinden, betaal je een stuk meer belastingen. We maken de vergelijking.

Verhuren aan een privépersoon

Als je een pand verhuurt aan een natuurlijke persoon die het als privéwoning zal gebruiken, word je belast op het geïndexeerd Kadastraal Inkomen (KI) verhoogd met 40 procent. Zoals blijkt uit onderstaand voorbeeld is dat erg voordelig.

  • KI: 1.200 euro
  • Indexatiecoëfficiënt aanslagjaar 2018: 1,7491
  • Maandelijkse huurinkomsten: 1.000 euro
  • Belastbaar bedrag: 1.200 euro x 1,7491 + 40% = 2.938 euro

Welk effect heeft dit op je personenbelasting?

Als je onderworpen bent aan het hoogste belastingtarief van 50 procent en rekening houdend met een gemiddelde aanvullende personenbelasting van 7,3 %, betaal je in totaal 1.683 euro aan belastingen ( 1.469 euro + 214 euro opcentiemen).

Verhuren aan een BTW-plichtige

Indien de verhuurder een BTW-plichtige is die je opbrengsteigendom zal aanwenden voor beroepsdoeleinden, word je belast op de effectief ontvangen huurontvangsten op jaarbasis. Je mag echter 40 procent van deze huurinkomsten aftrekken als forfaitaire kosten. Deze forfaitaire aftrek is echter beperkt tot twee derde van het gerevaloriseerde KI.

Wat is het gerevaloriseerde KI?

Het gerevaloriseerde KI is het niet-geïndexeerd KI, vermenigvuldigd met de revalorisatiecoëfficiënt, die jaarlijks wordt vastgelegd op basis van de evolutie van de handelshuren. De revalorisatiecoëfficiënt voor aanslagjaar 2018 (inkomstenjaar 2017) bedraagt 4,39. Voor het aanslagjaar 2017 bedroeg deze 4,31. Als we uitgaan van dezelfde huurprijs en KI

Wat is de belastbare grondslag?

  • KI: 1.200 euro
  • Revalorisatiecoëfficiënt aanslagjaar 2018: 4,39
  • Maandelijkse huurinkomsten: 1.000 euro
  • Jaarlijkse huurinkomsten: 12.000 euro

Normaal mag je van je jaarlijkse huurinkomsten 40 % aftrekken. De belastbare grondslag zou dan 7.200 euro zijn (12.000 – 40%). De aftrek is echter beperkt tot 3.512 euro (max 2/3 van het geherwaardeerde KI => 2/3 x 1.200 euro x 4,39). Je zal dus belast worden op 8.488 euro (12.000 – 3.512).

Zoals blijkt uit bovenstaand voorbeeld zal het belastbaar bedrag bij een verhuur voor beroepsdoeleinden (8.488 euro) een stuk hoger liggen dan bij een verhuur voor privédoeleinden (2.938,49 euro).

Welk effect heeft dit op je personenbelasting?

Als je onderworpen bent aan het hoogste belastingtarief van 50 procent en rekening houdend met een gemiddelde aanvullende personenbelasting van 7,3 %, betaal je in totaal 4.864 euro aan belastingen ( 4244 euro + 620 euro opcentiemen).

Fiscaal nadeel bij beroepsverhuur vermijden of beperken

Als je verhuurt aan een BTW-plichtige betaal je in ons rekenvoorbeeld 3.200 euro meer belastingen dan wanneer je verhuurt aan een privépersoon. Als je dit nadeel wil compenseren, reken je dit best door aan de huurder. De maandelijkse huurprijs zal dan 267 euro hoger uitvallen.

Er zijn nog een aantal mogelijkheden om het fiscaal nadeel van het verhuren aan een BTW-plichtige te vermijden of te beperken.

  1. Beroepsverhuur vermijden: Je kan een clausule opnemen in je huurcontract waarin het de huurder verboden wordt om het pand de gebruiken voor beroepsdoeleinden. Doet hij dit toch dan zal jij als verhuurder toch belast worden op basis van de huurinkomsten. Het financieel nadeel dat je hierdoor lijdt, moet je dan verhalen op de huurder.
  2. Gemengd gebruik: Er zijn ook situaties waarbij een huurpand gebruikt wordt voor gemengd gebruik: deels als privéwoning, deels voor beroepsdoeleinden. Je kan de huurprijs dan opdelen in een privédeel en een beroepsdeel die volgens de verschillende fiscale regels belast worden. Zo geniet je tenminste al voor een stuk van een gunstig belastingstarief.
  3. Profiteren van de fiscale voordelen van een woonkrediet: Je kan de belastingen drukken door van die belastbare grondslagen de financieringskosten, zoals de intresten voor een nog lopende hypothecaire lening, in mindering te brengen. Dat kan zowel bij privéverhuur als beroepsverhuur.

Heb je nog vragen over het verhuren van jouw opbrengsteigendom of over investeren in vastgoed? Neem dan zeker contact op via ons contactformulier. Wij helpen je graag verder.