De vastgoed-prospecteurs… wie zijn ze, wat doen ze?

We gingen op de koffie met onze collega’s Bart Vandamme en Aurélie De Bels. Bart neemt Vlaanderen voor z’n rekening, terwijl Aurélie specialist is in de Waalse markt. Ze zoeken trouwens nog een nieuwe collega, dus lees zeker verder als je zelf geboeid bent door de vastgoedwereld, een neus hebt voor opportuniteiten en meteen de reflex maakt om financiële analyses los te laten op een nieuw project.

“We rijden minder rond dan vroeger, maar kijken scherper.”

De job van vastgoedprospecteur is de voorbije jaren sterk veranderd. “Vroeger was ik constant op de baan,” vertelt Bart. “Dan reed ik letterlijk Vlaanderen rond, sprak ik met notarissen, makelaars, eigenaars... Vandaag krijg ik veel meer dossiers aangeboden via mijn netwerk en mail. De kunst is om snel te analyseren en te beslissen of er potentieel in zit.”

Aurélie knikt. “Ik ben nog vaak onderweg, maar minstens evenveel tijd kruipt in het onderhouden van mijn netwerk. Avond- en weekendmomenten horen daar ook bij. Je moet je regio goed kennen om meteen aan te voelen wat een goede of minder goede locatie is.”

“Soms zie je iets wat niemand anders ziet.”

Of ze al eens toevallig een toplocatie hebben ontdekt? Bart denkt meteen aan een afgebrand huis in Temse: “Van buiten leek het een rommeltje, overwoekerd, totaal onaantrekkelijk. Maar toen we het terrein vrijmaakten, bleek het uitzicht op een natuurreservaat fenomenaal. Uiteindelijk haalden we veel hogere verkoopprijzen dan verwacht.”

“Wat een project interessant maakt, hangt af van veel factoren.”

Aurélie kijkt vooral naar de omgeving en context: “In Wallonië werken appartementen alleen in centrumlocaties. In landelijke gebieden ontwikkel ik liever gezinswoningen. De provincies Luik en Henegouwen passen heel goed bij onze projecten. Maar ik zie ook veel potentieel in Waals-Brabant en Namen. Daar is weinig aanbod in het middensegment, nochtans perfect voor jonge gezinnen die hun eerste woning ontgroeid zijn. Een goed gelegen terrein met vlotte verbindingen is daar zeer interessant.”

Bart zijn speelveld ligt dan weer in Vlaanderen: “Mijn netwerk ligt tussen Gent, Antwerpen en Brussel. Daar ken ik de prijzen en spelers het best, maar ik sta open voor opportuniteiten in heel Vlaanderen. Voor elke regio vinden we wel een product op maat. Door de bouwshift kijken we steeds vaker naar bestaande bestemmingen die we kunnen transformeren. In principe wordt een project voor ons interessant vanaf een twintigtal entiteiten, maar dat hangt sterk af van de regio.”

“Een eerste contact? Daarna kan het heel snel gaan.”

Soms komen eigenaars zelf naar hen toe, soms ontstaat een opportuniteit via hun netwerk. “We kunnen snel inschatten of een site potentieel heeft,” zegt Bart.

“Binnen twee à vier weken kunnen we vaak al een eerste voorstel doen, mét schetsplan van de hand van onze in-house architecten.”
- Bart Vandamme

“Voorafgaand aan de eigenlijke onderhandelingen, doen we al een juridische check, maken we een voorontwerp, en voorzien we een overleg met stedenbouw, haalbaarheidsstudie en een presentatie aan onze directie. We communiceren open en regelmatig met de eigenaars.”

Aurélie benadrukt haar persoonlijke aanpak: “Ik ontmoet eigenaars liefst face-to-face. Mensen willen weten met wie ze te maken hebben. Je praat anders met een landbouwer dan met iemand uit de bouwsector. Je moet je stijl aanpassen.”

“Het grootste misverstand zit hem vaak in de doorlooptijd.”

Zo legt Aurélie uit dat terreinen steevast onder voorwaarde van vergunning worden aangekocht: “Net zoals collega-ontwikkelaars kopen wij nooit zomaar een grond: de betaling volgt pas na het verkrijgen van de vergunning, gemiddeld 18 maanden later. Transparantie hierover is cruciaal.”

Bart bevestigt dat dit een klassiek misverstand is: “Als we dat goed uitleggen, begrijpen mensen meestal snel waarom dat zo werkt.”

“De hoogste bieder is niet altijd de beste keuze.”

“De tijd van absurde biedingen is voorbij,” zegt Bart. “Veel van die deals sprongen vroeger af tijdens de onderhandelingen met stedenbouw. Wij bieden realistisch, met duidelijke afspraken over het volume en een mogelijke upside (meerprijs) als er méér gebouwd of ontwikkeld mag worden dan aanvankelijk ingeschat.”

Aurélie legt daarbij de nadruk op vertrouwen: “We zijn een familiebedrijf met sterke waarden. Voor veel eigenaars weegt betrouwbaarheid even zwaar door als de prijs.”

“Zelf ontwikkelen? Niet te onderschatten.”

Aurélie verwoordt het eenvoudig: “Wij hebben ervaring, schaalvoordelen en kennis in huis. Daardoor kunnen we vaak meer bieden voor de grond dan wat je er als particulier uit zou halen.”

Bart vult aan met een concreet voorbeeld: “In Wetteren hebben we een bestaande volumestudie herwerkt, waardoor we 34 gezinswoningen konden realiseren in plaats van 14 woningen en één appartementsblok. Zo konden we een pak meer bieden voor de grond.”

“Alles is maatwerk.”

Naast een klassieke verkoop bestaan er veel vormen van samenwerking: recht van opstal, voorschotten, ruilovereenkomsten of partnerships. “We leggen altijd verschillende pistes voor,” zegt Bart. “Zo kan een eigenaar kiezen wat het beste bij hem past.”

Aurélie voegt eraan toe: “We werken ook vaak met een Recht Van Natrekking (RDA in Wallonië) of in bouwteam. Dat biedt veel flexibiliteit.”

“Wachten kan je geld kosten.”

Wat zeggen ze tegen eigenaars die al jaren met een stuk grond zitten? Bart is duidelijk: “De regelgeving wordt alleen maar strenger. Vandaag kan je een grond misschien nog ontwikkelen, morgen misschien niet meer.”

“De eerste stap? Gewoon eens praten.”

Wie denkt: ‘misschien heeft mijn terrein wel potentieel’, hoeft geen grote sprong te maken.
Aurélie: “Je kan ons gewoon eens bellen of mailen. Luisteren en vergelijken kost niets, maar kan wel een groot verschil maken.”

👉 Heb jij een terrein waarvan je het potentieel wil kennen?
Stuur een mail naar prospectie@gh.be of laat je gegevens achter op onze website. Aurélie en Bart luisteren graag naar jouw verhaal. Zonder verplichtingen, wel met kennis van zaken.

👉 Of loop je zelf helemaal warm om als prospecteur bij Groep Huyzentruyt aan de slag te gaan?

Lees de uitgebreide vacature op onze jobsite en contacteer ons discreet via hr@gh.be.