Comment calculer votre rendement immobilier ?

Investir dans l’immobilier allie sécurité et bénéfices assurés. En calculant le rendement de vos investissements immobiliers au préalable, vous savez ce que vous pouvez espérer. Mais comment calcule-t-on au juste le rendement immobilier ?

Rendement brut vs net

Avant d’investir dans l’immobilier, vous souhaitez bien évidemment savoir combien votre investissement vous rapportera. Les courtiers et promoteurs immobiliers se prévalent souvent de taux de rendement alléchants. Or, ils oublient souvent de préciser que le rendement qu’ils évoquent est un rendement brut. Ils déduisent tout simplement le prix d’achat et les frais de notaire des revenus locatifs mensuels. En réalité, le rendement net immobilier est inférieur de quelques pour cent. En effet, il convient de tenir compte de différents frais complémentaires.

Comment calculer le rendement locatif brut d’un bien immobilier ?

Le rendement brut de votre immeuble de rapport se calcule aisément :

  • il vous suffit de diviser le produit annuel de la location par le prix d’achat total (hors frais).
  • Ensuite, multipliez le résultat par cent pour obtenir le rendement brut.

Exemple :

  • Prix d’achat : 200 000 euros hors frais
  • Revenus locatifs : 800 euros par mois
  • Rendement brut : (800 x 12) / 200 000 = 4,8 %

Or, ce taux ne correspond pas au rendement réel. Afin d’obtenir une idée correcte du rendement de votre investissement, mieux vaut calculer le rendement net.

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Comment calculer le rendement locatif net d’un bien immobilier ?

Le rendement net tient compte du prix d’achat, mais aussi de tous les frais complémentaires. En effet, lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devez vous acquitter de plusieurs frais uniques :

  • Droits d’enregistrement / T.V.A.
  • Honoraires notariaux (également pris en considération dans le calcul du rendement brut)
  • Frais d’acte
  • Frais relatifs aux éventuels travaux de rénovation ou de rafraîchissement

Il existe en outre divers frais annuels (ou mensuels) récurrents :

Lors du calcul du rendement, Groep Huyzentruyt tient toujours compte de l’ensemble des frais d’achat, ainsi que de frais équivalant à 2 mois de loyer par an.

Exemple :

  • Prix d’achat : 240 000 euros, frais inclus
  • Revenus locatifs : 800 euros par mois
  • Rendement net : (800 x 10) / 240 000 = 3,33 %

Par ailleurs, si vous investissez dans un autre type de bien immobilier qu’une maison unifamiliale, vous devrez, dans certains cas, faire face à d’autres frais. Ainsi, dans le cas d’une résidence-service, il y a lieu de tenir compte de frais de service. De même, si vous êtes propriétaire d’un logement d’étudiant, vous devrez peut-être payer une cotisation au gestionnaire. Dès lors, vérifiez bien quels frais vont de pair avec votre type d’investissement immobilier.

Optimisez vos revenus locatifs : limitez l’inoccupation

L’inoccupation constitue l’ennemi numéro un de votre rendement. Un changement fréquent de locataire accroît le risque d’inoccupation. De même, lorsque vous souhaitez louer votre bien comme résidence de vacances, des revenus locatifs mensuels fixes ne sont pas garantis. Pour profiter de revenus locatifs optimaux, privilégiez un investissement dans un bâtiment neuf ou rénové et bénéficiant d’un bon emplacement. Si, en plus, vous demandez un loyer conforme au marché, vous obtiendrez vraisemblablement le meilleur rendement de votre investissement.

La valeur de l’immobilier continue d’augmenter

Les prix des habitations ne cessent de croître chaque année, comme le démontre le graphique de Statistics Belgium (StatBel) ci-dessous. Vous ferez donc une excellente affaire si, par la suite, vous décidez de revendre votre immeuble de rapport. Cet aspect exerce évidemment un effet positif sur le rendement à long terme de votre investissement.

Revenus locatifs en hausse

Non seulement la valeur de votre bien immobilier augmente, mais vos revenus locatifs mensuels grimpent aussi chaque année. En effet, le loyer peut être indexé une fois par an sur la base de l’indice de santé actuel en hausse. Par conséquent, le rendement de votre investissement augmentera chaque année.

Berekenen van uw rendement

L’effet de levier accroît votre rendement sur le capital investi

Les taux d’intérêt des emprunts hypothécaires restent relativement bas. Dès lors, pour votre investissement immobilier, il s’avère intéressant de profiter d’un levier financier sous forme d’emprunt hypothécaire ou de crédit bullet. Ainsi, un petit apport de 75 000 euros, par exemple, vous permettra déjà d’investir dans un bien immobilier. De plus, le financement exerce aussi un impact positif sur votre rendement grâce à son effet de levier.

Exemple 1 (100 % de fonds propres) :

  • Valeur d’achat : 240 000 euros, frais inclus
  • Plus-value annuelle de l’immobilier : 2 %
  • Revenus locatifs : 800 euros/mois * 10, soit 8 000 euros par an
  • Indexation du loyer : 1 %
  • Fonds propres : 240 000 euros
  • Vente : après 10 ans
  • Rendement annuel sur fonds propres : 4 800 euros (2 % de plus-value) + 8 000 euros (location) = 12 800 euros = 4,44 %

Exemple 2 (50 % de fonds propres) :

  • Valeur d’achat : 240 000 euros, frais inclus
  • Plus-value annuelle de l’immobilier : 2 %
  • Revenus locatifs : 800 euros/mois * 10, soit 8 000 euros par an
  • Indexation du loyer : 1 %
  • Fonds propres : 120 000 euros
  • Emprunt : 120 000 euros à 2,5 % sur 20 ans
  • Vente : après 10 ans
  • Rendement annuel sur fonds propres : 4 800 euros (plus-value) + 8 000 euros (location) = 12 800 euros – intérêts de l’emprunt = 6,56 %

Exemple – projet de Wetteren : https://www.groephuyzentruyt.be/fr/projets-dinvestissement/wetteren-hekkerstraat/koopwoningen/

Les faibles taux actuels sur les emprunts vous permettent d’optimiser votre rendement en finançant une petite partie de votre investissement par des fonds propres et en empruntant le reste.

Investir dans l’immobilier, un projet qui rapporte !

L’immobilier constitue un investissement sûr. Des fonds propres limités, un emprunt intéressant et les avantages fiscaux liés à l’achat d’un bien immobilier permettent de garantir un beau rendement. Afin de tirer le meilleur profit de votre bien immobilier, optez de préférence pour un immeuble très recherché sur le marché locatif. Demandez donc l’aide d’un conseiller en construction ou choisissez soigneusement le projet immobilier dans lequel vous souhaitez investir.

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